随着党的二十大召开，国家大力“增进民生福祉，提高人民生活品质”，国家始终给予房地产高度重视，并且始终坚持推动房地产市场健康平稳运行。随着各种政策红利的释放，房地产行业逐渐得到复苏。建筑施工企业也由此受益，除了可以承接政府投资项目的施工业务外，还可以承接一些房地产项目，在一定程度上既缓解了施工企业因“僧多粥少”承接施工业务困难的压力，同时也构成了施工企业利润新的增长。

做为一家深耕于建筑市场，以建设品质家园为初心使命的建工企业。公司本着以民生项目建设为主，民生项目建设完成后，项目所在地居民（或项目业主）的生活、生产品质会明显提升为使命担当。近期公司也逐渐向房地产进军，承接了一些新开发房地产的项目的施工任务，同时公司之前承接的、因受市场环境等多方因素影响停滞的一些地产项目也逐渐复工。因房地产项目属于比较复杂的社会经济活动，存在诸多的法律风险点，现就施工企业承接地产项目的法律风险防范借本文与大家分享。

首先是针对工抵房的问题。所谓“工抵房”，就是指用工程款欠账抵房，是房地产开发企业由于支付能力受限等原因无法及时向施工企业支付工程款，而将已经建造完成的商品房折抵给施工企业，用以支付欠款的行为。同时，施工企业有权以自己的名义或者以开发商的名义对外销售房屋，从而回收资金。虽然，施工企业的需求是现金而并非房屋，但目前经济形势下，施工企业面临开发商无款支付的现实局面，只能无奈被迫接受“工抵房”。

一、“工抵房”存在的风险

对于施工企业而言，“工抵房”的目的在于能够顺利回收债权，因此施工企业主要的风险在于与开发商签订的《商品房买卖合同》性质无法确定、无法实际履行。包括但不限于以下几类风险：

01 开发商提供的房屋尚未竣工验收、不能办理所有权登记，此种情况下，鉴于开发商的支付能力已经存在不确定性，若案涉项目陷入停工状态，则房屋竣工验收遥遥无期，进而更加难以办理所有权登记；

02 若根据案涉项目当地政策，施工企业本身不能办理商品房的过户登记，实践中通常的操作是施工企业与开发商签订《商品房买卖合同》，该情形下施工企业需要自行寻找第三方（个人购房者）以购买房屋，否则开发商欠付的工程款无法兑现；

03 鉴于与开发商签订的《商品房买卖合同》属于债权性质，而债权的保护效力较弱，若开发商进入破产程序或成为被执行人，施工企业将承担较高的受偿风险。

二、办理“工抵房”对策和建议

对于施工企业而言，应当在签订“工抵房协议”的过程中，尽可能规避房屋不能过户、存在“他项权利”、不能执行等风险，具体建议如下：

01 在签订“工抵房协议”之前，对所涉用于以房抵债的房屋实际情况进行充分地调查，包括：查验用于以房抵债的房屋的产权登记，确认房屋已完成竣工验收、能够办理所有权登记、房屋没有抵押给其他债权人、房屋没有被法院采取查封、拍卖等执行措施；

02 在签订“工抵房协议”时，在协议中明确以案涉工程项下的房屋抵偿案涉工程欠款债权的事实，明确施工企业在“工抵房协议”中对开发商主张优先受偿权，并明确工程名称、施工项目、工程款数额，在有条件的情况下，可以工程款决算明细作为协议附件；

03 在签订“工抵房协议”时，明确约定施工企业有权将房屋转售给购房者，对此开发商有义务配合施工企业和购房者办理房屋所有权变更登记；

04 在签订“工抵房协议”后，尽可能将房屋过户至施工企业名下，若受制于限购政策等原因无法办理过户的，应尽快寻找购房者将案涉房屋转售，及时回收债权。

05 最高院的一种审理思路，即：工抵房的本质是施工企业向开发商主张工程款，且施工企业对于欠付工程款具有优先受偿权、并非一般债权，因此在面对开发商的其他一般债权人时，由于工程款债权优先于普通债权，因此工抵房得以排除一般债权人的强制执行。

综上所述，以房抵债作为地产行业大背景下高频次使用的债务清偿手段，随着使用频率的增多，各种实操细节的不同使得其暴露出的法律问题也更为多样。建筑企业在为承接房地产项目施工过程中避免不必要的法律纠纷、规避法律风险，就需要不断提高法律意识，树立合规理念。